Die Unternehmenslandschaft befindet sich in einem tiefgreifenden Strukturwandel, getrieben durch Megatrends wie Digitalisierung, Nachhaltigkeitsanforderungen und den sozio-demografischen Wandel. Eine aktuelle Studie der TU Darmstadt in Kooperation mit EY beleuchtet eindrücklich, wie sich diese Transformation auf das Corporate Real Estate Management (CREM) deutscher Großunternehmen auswirkt und welche Zukunftsperspektiven sich daraus ergeben. Die Kernbotschaft: Immobilien sind längst mehr als nur ein Kostenfaktor – sie entwickeln sich zu einem kritischen Erfolgsfaktor und strategischen Enabler im Wettbewerb.

1. Der "Flight-to-Quality": Qualität und Flexibilität als neue Währung

Die Studie zeigt klar: Deutsche Unternehmen erkennen den Wert ihrer Immobilien als Ressource zur Unterstützung ihrer Transformation. Es besteht ein erhöhter Bedarf an passgenauen, hochwertigen Flächen, die Flexibilität und schnelle Anpassung an veränderte Geschäftsmodelle ermöglichen. Dieser Trend zum "Flight-to-Quality" spiegelt sich in einer gestiegenen Zahlungsbereitschaft wider: Für Flächen, die strategische Flexibilität maximieren oder ökologische Nachhaltigkeitsziele optimal unterstützen, sind Unternehmen im oberen Viertel bereit, bis zu 31 % mehr zu zahlen. Für ein Objekt, das alle relevanten Kriterien (inkl. Innovationsförderung, Employer Branding) ideal erfüllt, steigt diese Bereitschaft sogar auf fast 48 %. Investitionen in die richtige Immobilie werden somit zum lohnenden Business Case.

2. Digitalisierung als Top-Treiber und die neue Rolle des Büros

Mit 56 % Nennung ist die Digitalisierung der mit Abstand stärkste Treiber der CREM-Transformation. Sie verändert nicht nur Kerngeschäfte und Prozesse, sondern stellt auch neue Anforderungen an den physischen Arbeitsplatz. In Zeiten hybrider Arbeitsmodelle und digitaler Geschäftsmodelle wird das Büro zum wichtigen Anker für die Unternehmenskultur (Corporate Identity) und die Arbeitgebermarke (Employer Brand). Die Studie belegt dies mit einer Mehrzahlungsbereitschaft von bis zu 27 % bzw. 29 % (oberes Viertel) für Flächen, die diese Aspekte gezielt fördern. Gleichzeitig führt die Etablierung hybriden Arbeitens zu einer erwarteten Reduktion des Büroflächenbedarfs – die Befragten prognostizieren im Mittel 8,2 %, das untere Viertel sogar 26 %. Die Autoren vermuten, dass der Rückgang sogar bis zu 50 % betragen könnte.

3. CREM: Vom Verwalter zum Strategischen Enabler

Die Rolle des CREM wandelt sich fundamental. Während sich 84 % der Befragten noch eher in einer reaktiven, vom Kerngeschäft getriebenen Position sehen, geben 46 % bereits an, als Treiber der strategischen Entwicklung zu agieren. Das CREM entwickelt sich vom internen Dienstleister zum strategischen Partner des Managements. Allerdings zeigt die Studie auch Herausforderungen: Die Potenziale des CREM zur Steigerung der Operating Performance (z. B. Produktivität, Innovation) werden zwar erkannt, aber oft nicht voll ausgeschöpft. Häufig fehlt es an passenden KPIs und einer entsprechenden Leistungsbeurteilung jenseits klassischer ökonomischer Kennzahlen. Zudem wünschen sich 43 % der CREM-Verantwortlichen eine andere organisatorische Zuordnung im Unternehmen, um strategischer agieren zu können.

4. Externe Hürden und Implikationen für den Markt

Trotz der positiven Entwicklung hin zu einem strategischeren CREM bleiben externe Hürden bestehen. Lange Planungs- und Genehmigungsverfahren (Score: 4,20) sowie hohe rechtliche Anforderungen (Score: 4,06) werden als größte Hemmnisse genannt, die die notwendige Geschwindigkeit der Transformation bremsen. Für den Immobilienmarkt ergeben sich aus der Studie klare Signale: Der "Flight-to-Quality" und die Zahlungsbereitschaft für optimierte Flächen bieten Chancen für Entwickler und Investoren, die hochwertige und flexible Produkte anbieten. Gleichzeitig steigt durch den Fokus auf Flexibilität die Bedeutung von Miet- und Partnerschaftsmodellen, auch bei Produktions- und Logistikflächen.

Fazit

Die CREM 2024 Studie unterstreicht: Die Transformation ist in vollem Gange, und Unternehmensimmobilien sind ein zentraler Hebel für die Zukunftsfähigkeit deutscher Corporates. Ein strategisches, flexibles und gut integriertes CREM ist entscheidend, um die Potenziale voll auszuschöpfen und Wettbewerbsvorteile zu sichern. Die Branche muss sich auf einen anspruchsvolleren, aber auch chancenreicheren Markt einstellen, in dem Qualität, Flexibilität und Nutzerorientierung den Ton angeben.

Zur Studie: Transformation des betrieblichen Immobilienmanagements