ESG Due Diligence: Bewertungskriterien für Bestandsimmobilien im Transaktionsprozess

ESG Due Diligence und ihre Relevanz

Die ESG Due Diligence hat sich als ein entscheidendes Instrument etabliert, um nachhaltige Investitionen im Immobilienbereich zu lenken. Im Gegensatz zur traditionellen technischen Due Diligence (TDD) geht die ESG-Analyse über die rein funktionalen Aspekte hinaus, indem sie physische und transitorische Risiken berücksichtigt. Diese Risiken beinhalten direkte Umweltfaktoren sowie politische, wirtschaftliche und technologische Entwicklungen. Mohr erklärt: „Politische Anforderungen wie CO2-Pricing werden langfristig dazu führen, dass Immobilien in einem energetisch schlechten Zustand teurer im Betrieb sind.“

Eine der größten Herausforderungen der ESG-Integration ist die fehlende Standardisierung der Kriterien, welche Intransparenz im Bewertungsprozess erzeugt. Jedes Unternehmen kann eigene Maßstäbe anlegen, und somit fehlen oft Vergleichbarkeit und Klarheit. Um diesem Missstand entgegenzuwirken, orientiert sich der regulatorische Rahmen an den europäischen Sustainable Finance Plänen, die langfristige Investitionen in nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten unterstützen. Mohr betont die Bedeutung der europäischen Taxonomie und der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), welche Unternehmen verpflichten, ihren Umsatzanteil, der konform mit der EU-Taxonomie ist, offenzulegen.

Technische und praktische Umsetzung

Ein zentraler Aspekt der Diskussion war die technisch-praktische Umsetzung der ESG-Kriterien. Aufgrund oft begrenzter Dateninputs müssen Due Diligence-Prozesse im ESG-Kontext häufig mit einem vereinfachten Rechenmodell auskommen. Mohr erläutert: „Unsere Modelle ermöglichen uns, selbst unter datenlimitierten Bedingungen fundierte Aussagen über Gebäudehüllen und Energiesysteme zu treffen.“ Die Herausforderung, Minimum Safeguards auf Objektebene zu prüfen, wurde ebenfalls thematisiert. Diese betreffen soziale Standards wie Menschenrechte, die teilweise über Bieterfragen an Verkäufer überprüft werden können.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf den Anforderungen an Energieeffizienz und den Ausstieg aus fossilen Heizsystemen im Kontext der Neufassung der EPBD (Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden). Hierbei sind auch nationale Verordnungen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von Bedeutung, die zusätzliche Anforderungen wie Solardachpflichten enthalten können. Diese regulatorischen Rahmenbedingungen sind essenziell, um nachhaltige Immobilienbestände zu gewährleisten.

Berücksichtigung sozialer und Governance-Aspekte

Ein weiterer Schwerpunkt lag auf der Abbildung und Bewertung von sozialen Aspekten innerhalb der ESG-Due Diligence. Die Referenten betonten die Wichtigkeit, auf Barrierefreiheit und Sicherheit der Gebäudenutzer zu achten. Im Bereich Governance wird das Augenmerk auf die Einhaltung ethischer Standards und die Effizienz im Verbrauchsmanagement gelegt. Beispielsweise wird untersucht, ob im Unternehmen eine verantwortliche Person Verbrauchsdaten analysiert und Optimierungsmaßnahmen implementiert.

Diese umfassende Betrachtung ermöglicht die Entwicklung von langfristigen Strategien für Sanierungsmaßnahmen und nachhaltige Betriebskonzepte. Mohr fasst zusammen: „Durch die Schaffung von Transparenz im Transaktionsprozess erhalten unsere Kunden einen klaren Wettbewerbsvorteil, der sich langfristig im Wert der Immobilie niederschlagen wird.“

Integration in den Transaktionsprozess

In der Praxis bietet die ESG Due Diligence nicht nur in der Transaktionsphase, sondern auch im laufenden Immobilienbetrieb einen wertvollen Beitrag zur Optimierung und nachhaltigen Ausrichtung von Immobilienbeständen. Die Experten waren sich einig, dass es entscheidend ist, nicht allein auf bereitgestellte Unterlagen zu vertrauen, sondern bei Ortsbegehungen etwaige Datenlücken zu schließen. "In der Due Diligence können wir Risiken identifizieren und versuchen, diese auf Basis unserer Erfahrungswerte zu bewerten", erläutert Mohr.

Der Umgang mit Capex-Maßnahmen zur Anpassung an ESG-Anforderungen wurde ebenfalls intensiv diskutiert. Eine gründliche Analyse des Primärenergiebedarfs ist unerlässlich, um die Datenbasis auf Plausibilität zu prüfen, denn bestehende Energieausweise sind oft veraltet. Energieberater spielen hierbei eine entscheidende Rolle, um den CO2-Fußabdruck zu evaluieren und die Nachhaltigkeit eines Investments zu gewährleisten.

Herausforderungen der Zertifizierung und Offenlegung

Abschließend wurde die dynamische Entwicklung der Berichts- und Offenlegungspflichten hervorgehoben. Mohr merkte an: „Transparenz zu schaffen, macht eine Immobilie nicht automatisch grün. Es erfordert eine kontinuierliche Anpassung an die sich wandelnden regulatorischen, marktwirtschaftlichen und technologischen Rahmenbedingungen.“

Die unterschiedlichen Zertifizierungssysteme streben danach, sich fortlaufend weiterzuentwickeln und den regulatorischen Anforderungen des Marktes gerecht zu werden. Diese Diskussionspunkte verdeutlichen die Komplexität und den interdisziplinären Charakter der ESG-Integration in der Finanzwelt. Die Balance zwischen den Anforderungen der Investoren und den objektiven Kriterien der Energie- und Umweltzertifizierungen bleibt eine zentrale Herausforderung.

Insbesondere die speziellen Anforderungen unterschiedlicher Asset-Klassen erfordern eine flexible Anpassung der Due Diligence-Kriterien. Dennoch bietet die ESG-Due Diligence Immobilienfonds die Möglichkeit, nachhaltige Entwicklungsstrategien zu etablieren und letztlich einen Green Premium auf ihren Wert zu erzielen.

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